华侨城区虽然只有不到20年的建设历史，却已步入了发展的成熟期，在城区产业布局、功能定位和空间布局等方面已经基本明确和稳定，城区环境优美，配套设施齐全。然而城区的发展仍然面临许多问题，有限的土地资源和发展空间成为城区发展最突出的制约性因素，城市更新成为华侨城城区发展不可回避的问题。
    本文以华侨城区的城市更新为实例，试图探索在功能相对完善、发展相对成熟并仍旧充满活力的地区城市更新的规划思路与方法。
1 华侨城区城市更新的动因与特征
1.1 城区区位条件的改善
    深圳特区发展20多年来，城市空间结构基本延续着罗湖——福田——南山的自东向西的推进过程。进入21世纪后，随着深港西部通道的开工建设，南山组团的战略地位进一步提升，未来深圳城市空间格局还将发生重要变化。这一变化的过程，也是区域内各个功能组团自身提升功能的重要机遇期。华侨城区所具备的特殊区位优势和先行发展形成的良好基础，使其具备发展成为城市次级中心的可能性。提升品质，调整功能成为华侨城进行城区更新主要的动因之一。
1.2  土地价值的提升
    区位条件的提升为华侨城的发展创造了条件，同时也直接影响了土地价值的变化，土地的商业价值得到很大的提升。特别是受到房地产开发利益的强烈刺激，一些无法体现土地价值的区域（如华侨城东部工业区、城区沿深南大道的部分地区）正日益面临向商业、办公和居住等功能转变的需求。
    另一方面，城区土地的稀缺程度逐渐升高而城区建设的规模却持续扩展，对土地的需求日益增加。针对现有空间资源不足且拓展余地不大的现实，对部分片区进行更新改造以发挥土地更高效益是必然采取的行动。
1.3  增量空间的有限
（1）内部增量空间有限
    经过近20年的开发建设，华侨城区土地开发趋近饱和，剩余土地有限。城区内发展备用地面积约91公顷，主要分布在侨香路以北的城区西北片和白石洲路以南备用地。其中白石洲路以南备用地已经有规划意向，亦是未来开发“欢乐海岸”的用地。而城区西北片开发建设条件不如人意，受到一些条件的严重制约。发展备用地面积有限，且地块形状受一辉花园飞地的影响，十分不规则，难以采取华侨城集团成熟的大盘开发模式进行房地产开发。
（2）外部空间和功能拓展受周边地区的限制
    华侨城区向西边白石洲村的用地拓展设想，由于缺乏有效的拆迁改造的政策法规作为依据和拆迁安置及建设改造办法，而不具备可能性。同时园博园项目最终选址于华侨城区以东的原组团隔离绿带，华侨城区东拓的可能性也不复存在。通过挖掘存量空间，充分利用增量空间，来保持城区建设开发量的持续增长并成为企业持续获利的重要源泉，成为华侨城进行城区更新的重要的推动力。

    华侨城区的城市更新因为诸多因素的影响，更多地表现为与一般城市所不同的功能性衰退：地段原有功能不再适合当前的发展需求，土地价值及效益不能得到充分发挥，同时现存的高质量的环境设施，为城市更新的推进提出了严峻的挑战。这是华侨城区空间不断扩张与城区各种经济、社会活动发展规律共同作用的结果。
2 原则与思路
    面对上述变化的形势以及存在的问题与机遇，规划必须对此积极应对并制定有效措施，实现华侨城区在城市更新过程中的可持续发展。本次规划确定华侨城区更新改造的基本原则与思路主要表述为以下几点：
2.1  坚持多元化的改造模式
    华侨城经过多年的建设开发，已由一个过去以工业、旅游为主的相对独立的片区，转变为与城市功能密切结合的、旅游文化特色突出的综合性城区。综合多种功能、包容多元文化的特征较为突出，如采用单一的更新改造方式，会对原有的城区活力造成一定的影响。因此，对该地段的开发应该坚持多元化的综合性更新改造发展模式。
2.2 提升品质，完善功能，坚持精品建设的改造路线
    在坚持多元化的综合性更新改造发展模式的前提下，应通过城区的资源整合与更新，使多种功能和谐共处，相得益彰。同时在更新改造的过程中，应树立精品意识，提高建设过程中的设计要求，加强形式的艺术化表达，拓展新的人文资源，继续强化华侨城高品质、多元化社区特色，将改造的效益发挥最大化。如果不保证城区现有的高品质环境和生活质量得以延续，华侨城极有可能丧失固有的特色而退化为一块平庸的地区。
2.3 坚持保护与发展并举的更新改造理念
    华侨城区景观环境特色鲜明、设施完备齐全、文化氛围浓厚独特。对华侨城来说，保护这一特殊的环境资源是非常重要的，华侨城区的环境质量决定着企业有形和无形资产的价值。然而华侨城区未来发展要解决的最急迫的问题之一，是如何在城区空间资源短缺的条件下努力实现土地开发经济效益的最大化。面对外部环境的挤压和内部发展冲动的双重压力，需要着眼于长远，处理好发展与保护的关系。在“保护”的基本前提下，合理控制发展规模、提高人均居住指标、使开发建设强度保持在宜居的水平是我们进行城区更新策略研究的基本原则之一。
3 更新改造的基础工作
3.1 城区更新的可行性研究
    主要是通过对规划范围内的地块进行综合评价，判断其改造的必要性和改造方向的可能性。首先，从客观上考察现状情况，看其是否符合城市更新的长远规划的方针和要求，思考不实施改造可能产生的影响，同时初步分析可能的更新改造的方向。
    现状考察的情况主要从建筑质量、地块区位及使用性质、产权特征以及其它相关因素进行评价。在这里需要特别强调地块区位及使用性质、产权特征的分析。

    地块区位及土地使用性质的分析主要是评价规划区范围内地块的土地效益是否充分发挥；哪些土地利用存在明显的“浪费”现象；该地块发挥最佳效益的土地使用性质应该是什么；与周边地块的关系、更新改造可能带来的影响等等。在这里需要说明一下“地块”的概念，这里的“地块”是结合现状功能分布图以及土地利用现状图得出来的分析单元，并没有严格意义上的规模和边界，不同于密度分区的地块划分。
    对于产权特征的分析主要是从产权的复杂程度上得出改造难易程度的一个方面的判断。由于改造的难易程度直接影响改造的时序安排，因此这个时候也会相应地做些时序安排工作。同时土地产权的情况一定程度上也反映了土地利用效率的情况。这些为我们后面是否进行用地地块的合并提供相应的基本信息。
3.2 基础数据整理与分析
    对以上的基本要素分析完毕，基本可以初步划定一定的更新范围。需要强调的是，最好在图示中对划定的区域进行一些标注性的说明。标注性的说明主要包括一些量上的说明，如建设用地面积、现状建筑面积、容积率、现状一些主要建筑物的名称、一些其它情况如租赁情况等，然后整理成表格。同时为了后期工作中，能够较为合理科学的制定开发的控制规模，为每个更新区域提供“量”上的支撑。同时进行了城区内每个地块（指分析单元）开发强度的现状梳理工作，并结合各地块的容量关系，初步进行了地块（密度分区中的地块概念）划分及容量分布，形成了城区密度分区的现状图。
4 更新改造的策略制定
4.1 结合城区空间布局结构，分片区采取不同的更新改造的开发策略
    在对华侨城区发展策略研究过程中，我们提出了“强边活心”的总体规划思路和“一轴两片六组团”的空间总体布局结构。以组团为空间划分单元，分片区采取不同的更新改造开发策略，进行更新区域的初步改造方向的判读，是我们进行后续工作的前提。
    如对于东部组团来说，该组团定位为以商务办公、中高档居住功能为主。那么对于该组团片区内的更新区域，其更新的目标研究则主要围绕该组团的定位展开，只是根据各地块不同的现状情况，进一步明确更新改造的初步方向。而对于该组团的东部工业区的部分工业建筑的更新改造的方向则是以LOFT为启动，促进工业厂房建筑向以创意产业为主体的新的办公空间形式的转换。而香山东街以北的工业厂房则改造建设为商务公寓。

4.2 充分考虑多种可能性，并相应结合时序安排
    在实际工作中我们发现，有些地块的发展前景由于存在许多不确定因素，改造方向上存在多种可能性。基于这种情况，我们仍然保留对多种可能性的判读，并在相应的文字中进行阐述，只是在图纸的成果表现上推选最优方案。如对于东部工业区的华力纸箱厂的更新改造的方案选择上，结合一定的时序安排有4种方案可供选择：一是近期保留原有厂房建筑，按LOFT模式进行改造，成为具有浓烈后现代风格的创意型企业办公和居住场所；二是保留原厂房建筑形式，先利用沿侨香路的优势发展商业和服务业，弥补东部组团以及燕晗山北部居住区商业服务设施的不足，等市场前景明朗后再与整个地块（该地块指的是密度分区中的地块划分）进行整体规划和改造；三是拆除厂房建筑，开发高层小户型住宅，并不寻求极具个性的建筑风格，主要面向艺术家以外的广大人群；四是先期开发高档住宅，作为今后整个地块的大规模住宅开发的启动，创建该地块住宅开发的品牌。
4.3 与密度分区控制的紧密结合
    基于改造成本与效益的平衡，改造后部分地区的开发强度增大是难以避免的，但着眼于建立长远的可持续的城区空间结构，更新改造策略与密度分区控制应紧密结合。由于密度分区基本上是以地块为标准单元的容量表达，还不能直观表达具体改造范围内的开发容量，因此我们在密度分区的基础上，对各地块中的改造范围进行了更为细致的容量分配，得出了较为直观的数据支撑。具体的表达可以参考“南部商务组团开发指引图”。以下以南部商务组团为例，分别提出具体改造开发方案建议与密度控制要求。依据前面所述的分区开发策略，该组团改造的方向为商务办公功能，需要更新的范围涉及S-02、S-04、S-05三个地块。在这里以S－02为例简略展示一下我们的做法。

    S－02地块：包括荔枝苑二期、中新街、芳华苑西区、芳华苑南区等住宅区，更新范围为原中新街部分地区。更新改造策略：拆除中新街更新范围内的住宅建筑，新建高档出租公寓，底层建筑可安排作为配套的小区商业服务设施；该范围地区规划平均容积率为1.07。

4.4 与交通布局的紧密结合
    我们仍以南部商务组团为例，华侨城目前的交通压力主要集中在深南大道以及华侨城独区内部具特色的倒“8”字道路的南半边。其中关键的交通冲突节点，位于威尼斯酒店北部及西北部的深南大道与侨城西街的交汇路口、杜鹃山西街与侨城西街的交汇路口、杜鹃山东街与侨城西街的交汇路口。交通的压力和矛盾冲突在南部商务组团体现的尤为明显，同时“强边活心”的总体规划思路，及深南大道沿线土地价值的提升，对南部商务组团提出了高容量开发建设的要求。面对这样的现状，我们采取了以下更新改造策略与交通布局紧密结合的措施：为更好解决欢乐谷的人流与车流疏散与引导，加强欢乐谷入口与深南大道的联系，将威尼斯酒店正东面楔形地块上的佛山街、民俗文化村的宿舍、深圳湾酒店的宿舍，全部拆除，修建游憩绿地，解决杜鹃山西街与侨城西街的交汇路口车流堵塞、回转空间不够的严重局面；同时将杜鹃山西街原延至深南大道的道路改造为人行通道，这样的话既可加强欢乐谷入口与深南大道的联系，也解决了荔枝苑被侨城西街机动交通穿越的问题。同时，尽量考虑地下空间的交通组织的可能性，在停车设施配套上通过划分“新建区、现状保留区、更新改造区”，进行布局与分配。

五、结语
    2005年“首届深圳城市/建筑双年展”的展示大厅就是以华侨城东部工业区的几栋旧工业厂房为基础，基于“LOFT”的设计思想改造而成。虽然大家对展厅的布局及展览的效果各有评说，但这是华侨城走向更新改造的第一步尝试。也许未来会是一个长期的过程。但是我们相信，美丽的华侨城在不断更新改造的过程中，将向建设可持续发展的人文生态示范城区的目标不断迈进。