摘要：深圳罗湖区城市建设的过度开发使其面临发展模式的重大转变。在新发展时期，城区二次开发和旧城更新成为城市建设的主题，也是罗湖区争创发展新优势的重大机遇。本文从城中村自身特点和老城区面临的问题出发，结合罗湖区整体发展模式的转型，从城市规划层面就如何积极稳妥推进城中村改造进行初步探索。

    经过25年的发展，深圳从一个边陲小镇迅速成长为全国三大都市圈之一——珠江三角洲地区的主要中心城市，也是全球经济发展最快的城市之一。罗湖区作为深圳的主城区，是深圳发展的一个缩影，见证了深圳辉煌的发展历程。但作为深圳市最老的城区，随着经济的发展，其影响城市发展的一系列问题也逐渐显现。在新的发展形势下，机遇与挑战并存，其中城中村问题的凸现，既是对罗湖发展核心竞争力的挑战，也是罗湖二次开发的一个重大机遇。
    1、发展模式的转型要求罗湖区进行城区建设的二次开发
    罗湖是深圳最成熟、发展最完善、辐射功能最强的城区，以金融业、商业服务业、信息服务业、现代物流业等为主的高端产业已形成了集聚效应，为深圳市建设区域性中心城市奠定了坚实的基础。同时作为高档商业和服务业的中心，深港一体化的生活方式、多姿多彩的生活情趣、人文情怀在这里交融，使其享有“金色罗湖”之美称。
    然而作为特区最早的建成区和商业中心区，快速的增长、过度的开发迅速消耗了罗湖区稀缺的土地资源，土地使用密度已趋饱和、甚至过饱和状态，可供开发的土地越来越少。这与罗湖强烈的发展意愿和强大的市场需求形成了很大的反差，空间资源供给的严重不足是未来必须面对的新问题。同时老城区的通病：交通拥挤、人口密度大、建筑老化、建设形象差和基础设施缺乏等问题逐渐显现，成为影响罗湖发展核心竞争力的严重阻碍。按照“木桶原理”，城市建设环境的恶化已成为制约罗湖区社会经济发展最主要的“短板”之一。
    根据落实科学发展观的要求，罗湖区委区政府提出在保持发展初期创新优势的基础上，充分发展罗湖区的核心竞争力，争取在新的发展形势下起到排头兵和领头羊的作用。这就要求必须对原有发展模式进行重大调整，从以土地消耗为主的外延式增长向以二次开发为主的内涵式发展模式转变。城市发展要向内涵式、存量挖潜转移，不仅要解决局部、表面的问题，更要彻底治愈城市环境整体恶化这个深层次的“顽疾”。通过城区的二次开发，焕发城市活力，实现土地的真实价值；同时改善城市建设品质，促进城市交通、设施和形象的整体改善，为发展现代服务业创造良好的环境。
 
 
    2、城中村改造是罗湖区二次开发的主要课题
    城中村是快速城市化过程中的历史遗留问题，严重影响了城市的发展环境，一直以来都是阻碍罗湖发展和核心竞争力提升的关键因素。在发展模式转型的新形势下，城中村改造必然成为罗湖二次开发的重要主题。

    2.1罗湖区城中村现状概况
    罗湖区共有35个城中村（包括玉龙、木棉岭和东湖插花地），是特区内城中村数量最多的区。就城中村建设的主体——私宅而言，现状用地和建设规模较大，总用地面积2.35km2，占辖区面积的3%；私宅建筑平均容积率2.75，仅次于福田区。在城市建设和环境方面，除了全市城中村普遍具有的脏、乱、差等一般特征和问题外，罗湖区城中村还存在以下特征：
    城中村平均用地面积较小，约为6.71公顷，略高于盐田区。布局分散，全区6个功能片区均有分布，如湖贝村位于商贸核心区，田心村和笋岗村位于笋岗清水河片区，大望村位于深圳水库水源保护区。
    城中村建设状况差异较大，新村旧村混杂，既有建筑质量较好、空间布局规整的七八层高的新村，如蔡屋围新十坊、水库新村等；也有大量的一二层高、建筑质量极为破烂的老围和旧屋村，如湖贝、黄贝、西山吓旧村等，这些地方主要是拾荒者或三无人员租住，基本的安全和卫生条件得不到保障，潜伏着诸多的社会问题，严重影响城市形象，亟待改造。

    2.2城中村对罗湖区城市建设环境方面造成了较大的影响，是罗湖区二次开发不可回避的问题。
    罗湖区城中村大多位于主要道路或景观轴线的背面，周边被其他建筑所包围，容易被一般人所忽视，景观上对城市影响相对较小，但是却对城市功能完善和环境改善造成了很大的影响。许多城中村位于城市功能区的核心区域，严重影响周边地区的建设品质和土地价值的提升。如湖贝新旧村位于罗湖区核心商贸发展区，离深南路只有50米远，它严重影响了整个片区建设质量的改善，由于它的存在，中兴路无法打通，导致中兴路片区整体土地价值无法得到体现。
罗湖区的二次开发是对罗湖发展潜力的深层次挖掘，是对罗湖城市环境的彻底改观，是对制约罗湖区发展瓶颈因素的改善，因此城中村改造将是罗湖区二次开发的主要任务，同时也其是不可回避的问题之一。

    2.3城中村改造是承载罗湖区发展现代服务业、进行二次开发的机遇所在，是提升空间环境品质的重大机遇。
    罗湖区剩余土地基本开发殆尽，罗湖即将走上二次开发的道路，深度挖潜、内涵式发展将是二次开发的唯一选择。城中村占据了罗湖区许多优势区位，处于发展现代服务业的黄金地段，低层次的开发水平与周边城区高强度开发形成了强烈的对比，因此反而成为城区二次开发的成本“洼地”和发展潜力所在，城中村将成为未来罗湖区空间发展和建设的主要土地供给来源，也是疏解老城区建设密度、提升城市建设品质的空间机遇所在。
    深圳市委、市政府发布的对于城中村改造的重大决策，吹响了全市城中村改造的号角。《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》和实施意见的出台，明确城中村改造将享受较为优惠的地价、税收等方面的政策。《深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要》和其他相关规划、政策的即将出台，给城中村改造创造了良好的机遇和条件，有利于罗湖区通过城中村改造提升城市空间环境的整体品质。

    3、城中村改造的指导思想和目标
    罗湖城中村改造应该结合城区的整体发展和布局要求，不能脱离于罗湖区二次开发和老城更新，就城中村改造谈城中村改造，应该运用创新性思维，借助于城中村改造的契机，着力于改善目前老城区建筑老化、人口和建筑密集、交通拥挤、建设缺乏特色等问题，完善城市功能，为发展现代服务业提供配套服务，实现罗湖区城市建设和经济发展的二次腾飞。
    罗湖城中村改造指导思想是：结合罗湖区整体发展策略和城区二次开发的契机，充分利用城中村改造的“扩大效应”，通过高品质的城中村改造，完善城市功能和产业结构，提升城市建设环境品质，为发展现代服务业提供良好的空间保障。 
    根据这个指导思想，近几年内，罗湖区应当通过政府的全面主导和大力推进，结合二次开发的进程，重点改造对于罗湖区整体环境和功能布局构成重大影响的城中村，稳步提高城中村的居住水平，逐步改善罗湖区的城市建设环境。

    4、城中村改造策略
    罗湖所处的特定发展转型时期和本区城中村的自身特点，决定了罗湖区城中村改造必须继续坚持深圳市和罗湖区发展初期的改革创新优势，走创新式的道路。在总结第一轮旧改经验和教训的基础上，针对罗湖区二次开发的特点，转变以往的旧改观念，提出新的改造思路和模式。

    4.1促进城市环境改善
    罗湖区城中村有别于特区内其它两区，它的周边区域混杂，并且较为老化和衰败。城中村割裂了城市各功能区的有机联系，增加了城市联系的空间成本，影响了城市的健康发展，有些城中村甚至位于城市功能区的核心位置，严重影响了城市的发展环境。因此，罗湖的城中村的改造要结合城市功能的完善和产业的发展，为城市发展营造良好的氛围和环境。
    罗湖区城中村改造应该结合周边区域和相关联地带一起进行改造，以城中村改造为契机，带动周边片区的改造，实现片区的土地价值。对于罗湖区较为饱和的老城区，城中村改造不仅要改善村内部的居住和环境问题，更重要的是应该结合罗湖区城市更新工作，将城中村改造作为罗湖区二次开发的重大机遇。城中村改造应该立足于“疏解”：降低容积率，增加公共绿地和公共活动空间；降低人口规模，改善人口结构；打通城市道路，改善城市交通条件；逐步改善老城区的环境问题，为发展现代服务业创造良好的空间建设等硬件环境，从而带动城市软环境的改善。
    因此，罗湖城中村的改造，不能只满足于改造项目本身的经济效益，应该站在全区城市规划和城市空间改善的层面上，通过多种手段促进城市环境改善，如利用罗湖区商贸办公优势，提高办公、商业等功能配比，降低开发容积率；或者对于重点区域，政府采取向村集体购买公共空间的方式，改善城市建设环境。比如湖贝老村现状建设强度较低，改造成本较小，在产权上已经属于国有，政府可以运用公共财政手段将其部分改造成为公共空间，建设公共绿地和广场，减小建设密度，如果在拥挤的罗湖闹市区增添一块“绿肺”，必将大大改善商贸核心区的购物和步行环境。黄贝岭旧村的改造应该和黄贝岭公园建设结合起来，通过黄贝岭的改造，预留必要的视线通廊和绿色通道，将黄贝岭公园改造成一个向公众开放的开敞空间，促进黄贝岭公园效益的发挥和周边土地价值的提升。

    4.2突出改造重点
    罗湖区城中村面广量大的特点决定了城中村改造对象的选择应该有所侧重，不能是眉毛胡子一把抓的方式，应该将有限的财力和人力资源用在刀刃上，突出改造重点。
    改造对象的选择应该立足于全区二次开发，结合对城市优势产业的强化，对城市功能影响较大的城中村进行重点改造，争取实现“改造一个城中村、改善一片城市环境”的目标。因此，从某种程度上说，重点改造项目选择的恰当与否，决定了罗湖区城中村改造全局的成败。
    因此，近几年内罗湖区改造的重点不应该仅仅考虑城中村自身改造条件是否成熟，而应该从罗湖区整体发展的特点和进行城区二次开发的需要着手。罗湖区发展现代服务业、塑造金色罗湖、活力罗湖，重在改善罗湖金融商贸核心区建设品质和笋岗清水河片区的功能更新，城中村改造应该结合罗湖城市发展的重点，大力推进上述重点区域城中村的改造进程。对于其他区域的城中村近期主要实行综合整治，重点改善城中村的道路交通和基础设施，从而改善城中村居民的居住和生活环境。具体来说，继续加快推进金融区建设和蔡屋围改造，实现该片区整体土地价值的提升和片区建设面貌的飞跃；重点推动中兴路片区的城市更新和湖贝旧村的改造，打通中兴路，提升该片区的经济和商业活力；加快推进笋岗清水河片区的功能置换和笋岗村、田心村的改造。

    4.3坚持整体开发
    罗湖区城中村建筑良莠不齐。一方面存在少量密度较低的部分，往往容易成为局部改造的对象，但由于罗湖区现状建设普遍较为饱和，特别是商贸核心区，高楼林立，建设空间十分拥挤，密度较低的部分改造完了，密度较高部分的改造更加难以实施，因此应实行整体开发制度，保障整体项目的改造成功。另一方面，罗湖区城中村规模普遍较小，平均每个村用地面积为6.71公顷，仅略高于盐田区，相当于居住社区内的一个组团的用地规模，规模小也就意味着容易实施一次性全面改造。因此，罗湖区城中村改造，特别是对于商贸核心区内城中村应该尽量实行一次性到位的整体改造，尽量减少局部改造，避免多次重复改造，罗湖区第一轮旧村改造的教训和香港市区重建的经验充分说明了这点。
    此外，本次城中村改造应该争取实施“整体捆绑”改造，现状建设容积率高的项目与容积率低的项目结合，私宅建设区与工厂、零星空地相结合，房地产开发项目和公共设施配套、公共空间扩展相结合，从而保障项目的整体开发和改造工作的成功。

    4.4围绕产业配套
    按照《深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要》，城中村改造应积极为周边片区的产业发展提供配套服务。结合罗湖区积极发展现代服务业的要求，城中村改造的功能导向应主要改造成商贸、商业娱乐及配套公寓等功能，降低住宅规模，减少人口规模，严格控制开发容积率，减小对于现状已趋饱和的配套设施的压力。
    结合罗湖区功能分区布局，商贸核心区的城中村改造功能应该以商贸、商业、娱乐业为主，严格控制居住建筑面积的比例必须少于70%，住宅类型严格控制为都市白领或第三产业从业人员服务的小户型公寓；笋岗清水河片区的城中村改造应该努力为城市型综合物流产业提供配套服务，改造后主要功能应该为适合小型物流企业办公或产业人员居住的小户型混合物业；其他区域应该结合全区产业布局和城市规划布局的要求，改造成为以配套居住及商业功能为主的城市社区。

    4.5打造建设精品
    经过20年的快速发展，罗湖区已经打好了规模较大、品质较高的商业、服务业的发展基础，蔡屋围、人民南和东门形成了罗湖区商圈的“金三角“，并且逐步成为全市性高档消费场所。罗湖区未来仍致力于打造现代服务业，塑造金色罗湖和活力罗湖，其商业、娱乐业主要面向高层次消费人群。城市空间资源的高度稀缺性决定了罗湖区城中村改造应该树立精品意识：即改造一个城中村，成就一个建设精品。通过一个个高品质的城中村改造塑造罗湖区的整体形象，逐步实现罗湖区向特色化、高端化、精品化的转变。
    万象城是罗湖区旧村改造的示范案例，该项目位于深南路和宝安南路交叉口位置，正对地王大厦，区位交通条件十分优越。其旧址为蔡屋围旧村的工业仓储用地，原计划改造为居住用地，华润集团入驻该项目后，投资建设了华润中心和深圳市最大的商业购物中心——万象城。万象城一期占地7.7万平方米、总建筑面积47.4万平方米、总投资约40亿港币，是深圳市“十五”期间重大建设项目。2005年落成开业后迅速成为深圳市最具规模和特色的高档商业服务中心，也是目前中国最大的现代都市商业综合项目。万象城项目以其高品质的建设和经营，成为罗湖区城市更新和城中村改造的样板，同时也是从居住调整为商业办公功能，疏解老城区居住人口、提高老城区品质的典型规划案例。

    结语：
    本文并没有对罗湖区的城中村改造提供一整套解决方案，仅仅是对罗湖区城中村改造某些方面的初步思考和探索。对于像罗湖这样一个现状发展较为充分、正面临发展模式转型的老城区来说，罗湖区第一轮旧村改造方法和模式已不能适应新的发展形势。就如同开发石油一样，开发新油井可以用老办法，但开发老油井必须用新办法，罗湖区城中村改造也不能沿用以前那种就村言村、单纯房地产开发项目的改造方式和方法，应该积极探寻新的思路和策略，争取在新一轮的城中村改造起到示范和带头作用。

    备注：本文入选2005年9月《罗湖区经济发展理论研讨会》发言材料。感谢朱旭辉所长的指导以及城中村项目组成员的共同努力。

参考文献：
1、《香港市区重建策略》. 香港规划地政局. 2003
2、《深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要》. 深圳市城中村改造工作办公室. 2005
3、《深圳市罗湖区城中村居民的居住意识分析》.王德.2000
相关链接：
2005年度深圳城中村改造行动
13个全面改造项目：罗湖区有4个：田贝村、西岭下村、水库新村、向西村；福田区有2个：岗厦河园、渔农村；南山区有4个：大冲村（一期）、田厦新村、大铲旧村、赤湾村；盐田区有3个：暗径东村、盐田四村、江屋村。这13个项目的总共拆除面积达114.81万平方米。
综合整治的24个项目（特区内）：罗湖区有4个：笋岗南村、湖贝新村、水库新村、向西村；福田区有14个：上步村、福田村、岗厦楼园、皇岗村、水围村、石厦村、新洲村、沙尾村、沙嘴村、上沙村、下沙村、上梅林村、下梅林村、田面村；南山区有5个：湾厦村、大（石勘）村、麻（石勘）村、大新北村、长源村；盐田区有1个：小梅沙村。
宝安、龙岗两区各有5个城中村全面改造专项研究项目计划。宝安区的项目具体有：庄边村、三联弓村、郭吓村、牛栏前村以及新沙工业区改造；龙岗区的改造项目具体包括：南联村吓岗片区、圳埔岭村片区、爱联新老西村片区市场化、爱联陂头北村、大芬村片区。这10个项目的现状总建筑面积为116.55万平方米。